Цены снижаются

В настоящий момент спрос на квартиры в Москве не так высок как ранее – говорят многие эксперты московских агентств недвижимости. За первый квартал текущего года было зарегистрировано около 12 тыс. сделок купли-продажи жилья, что по некоторым данным более чем в 2 раза меньше, чем в последнем квартале прошлого года, и почти в 2 раза чем в его начале.

Кризис ипотечного кредитования в России

Еще не так давно банки с воодушевлением вещали о перспективах ипотечного кредитования в России. Так происходило до конца прошлого года, пока эхо кризиса, разразившегося на рынке ипотеки США, не докатилось до России.

Прошлым летом наши банки столкнулись с трудностями при рефинансировании ипотечных портфелей. Тогда многим казалось, что крупные банки это не коснется. Многие из них даже принялись было выкупать портфели у мелких банков, надеясь, что ситуация на мировых финансовых рынках устаканется. Но не дождались.

До конца года ситуация продолжала оставаться нестабильной, а в 2008 банки Западных стран показали огромные убытки, причем, очевидно, что не в последний раз. Кризиса, подобного этому, не было в США уже очень давно – признал А. Гринспен (экс-глава ФРС США). Недостаток дешевых денег на внешних рынках – основной негативный момент для российских кредитных организаций.

То же касается и внутреннего российского рынка. На рынке негосударственных облигаций никто из эмитентов не стремится размещаться – ставки очень высоки даже для государственных компаний.

Ипотечный рынок будет стагнировать – это, хоть и не сразу, поняли в банках. Банкам как никогда нужен источник длинных денег – деньги из стабилизационного фонда, пенсионных фондов.

Если кризис на рынках западных стран будет продолжаться еще несколько месяцев, а источников для длинных денег найдено не будет, то банки будут переходить на короткие кредиты.

Статьи по недвижимости

Вообще, в сети полно информационных и новостных ресурсов по недвижимости, на которых можно найти много чего интересного. Но, по правде говоря, большинство из них просто копируют информацию друг у друга. Еще больше каталогов статей о недвижимости, которые даже не утруждаются переписывать публикуемые материалы своими словами, а используют простой копи-пэйст. Определить ху из ху в море похожих как две капли воды сайтов очень тяжело.

Даже такие респектные сайты, как квадрум и квадратный метр не брезгуют публиковать статьи с истекшим сроком годности. Ужас!

Правда об ипотеке

В Сети легко найти любую информацию об ипотеке. Увы, зачастую эта информация носит лишь рекламный характер, и призвана лишь убедить читателя в преимуществах той или иной ипотечной программы того или иного банка. А какие неприятности могут ждать человека, решившего воспользоваться ипотекой для покупки недвижимости?

В первую очередь следует понимать, что декларируемая банками процентная ставка – это лишь надводная часть айсберга всех платежей. Существует такое понятие, как эффективная процентная ставка. Она определяется суммированием декларируемой ставки и различными второстепенными сборами и комиссиями банка, а это: плата за рассмотрение Вашего заявления и проверку документов, за аренду банковской ячейки, открытие и ведение счета, обналичивание средств, и т. д. Все эти, казалось бы, мелкие суммы могут существенно увеличить платежи в итоге. Именно на эффективную процентную ставку следует опираться при выборе банка.

Помимо расходов непосредственно по обслуживанию кредита, придется потратиться также на услуги риэлторов, страховку и т. п.

Так как банк дает заемщику обычно три месяца для приобретения недвижимости, то уложиться в этот срок без риэлторов крайне сложно. Если заемщик не уложится в этот срок, то придется начинать все с нуля. Поэтому стоит не скупиться на оплату услуг агентства недвижимости.

Если Вы получаете зарплату в долларах США, то стоит подумать о кредите в американской валюте. Курс доллара снижается, что делает сумму платежей меньше с каждым месяцем.

График платежей составлен банком таким образом, что большая часть ежемесячных платежей заемщика – это уплата процентов по кредиту, а меньшая – уплата собственно долга. Данная схема очень выгодна банку, и крайне невыгодна для клиента, т. к. делает невыгодным досрочное погашение долга. Вы заплатили проценты, и остался только долг – что толку от досрочного погашения…

Лучший сайт о недвижимости

Много повидал сайтов агентств недвижимости, но, пожалуй,  на один из самых интересных
я набрел сегодня. Сайт агентства недвижимости в Мурманске
«Риэлт».

Несмотря на неоригинальные новости, публикуемые на сайте, он довольно информативен:
живые истории, база данных объектов недвижимости, а что мне больше всего понравилось -
раздел «юридические консультации». Я для пробы задал вопрос и получил развернутый ответ
уже через 3 минуты. Вот здорово.

Ипотека меняется

В нормативные акты об ипотеке планируется внести изменения, которые разрешат банкам реализовывать недвижимость проблемных заемщиков без решения суда. Авторы этих изменений предполагают, что поправки будут действовать, если в кредитном договоре будут прописаны соответствующие пункты.

Чтобы развязать банкам руки, Гражданский Кодекс и Закон об ипотеке должны быть изменены. В результате для банков будут снижены риски по невозврату кредитов. Сейчас в ипотечных программах банков учтены риски по невозврату кредитов и возможные судебные издержки. Это удерживает процентные ставки по ипотеке на достаточно высоком уровне.

Судебные издержки не очень велики. В крупных банках имеются отделения в регионах, а судебными делами занимаются юридические отделы. Поэтому затраты на командировочные, рассылку запросов и т. д. будут отсутствовать.

Менее крупные банки обычно не кредитуют жителей из других регионов. Выдавая кредит, банки обращают внимание на местонахождения заложенного объекта недвижимости. Хотя уплаты государственной пошлины при подаче иска в суд не избежать, подобные издержки будут возмещаться заемщиком.

Банкам, вероятно, необходимо будет через суд выселять семьи заемщиков, если последние откажутся освобождать квартиру. Если заложенная недвижимость оказывается единственным местом проживания заемщика, выселить такового бывает нелегко. Хотя сейчас Закон позволяет выселять и из единственного жилья, если последнее является залогом по кредиту, заемщик сможет серьезно поиздержать банк, затаскав его сотрудников по судам.

Хотя законодатели говорят о защите интересов заемщиков, не способных своевременно расплатиться по кредиту, утверждения их очень сомнительны. Ведь и сейчас заемщик, в случае проблем с возвратом кредита, может реструктурировать свой долг, а банки достаточно лояльно относятся к заемщиком, часто давая отсрочки по платежам.

Конечно, эти изменения будут хорошим стимулом для дальнейшего развития ипотеки, но их принятие не будет на руку заемщикам, осложнив их и без того нелегкую жизнь.

Договор с агентством

Сейчас уже нет агентств недвижимости, которые работают с клиентами без заключения договора об оказании услуг. Если работа выполнена, а договор заключен не был, то ничто не мешает клиенту отказаться от выплаты вознаграждения агентству недвижимости за его услуги.

Договор об оказании услуг (в нашем случае – риэлторских) – это соглашение, регулирующее отношения между заказчиком (продавцом или покупателем недвижимости) и исполнителем (агентством недвижимости или риэлтором). В нем указывается сумма вознаграждения за услуги.

По Закону, согласно договору возмездного оказания услуг, исполнитель обязуется оказать заказчику услуги, которые последний обязуется оплатить. Не имеет значения, что заказчик не видит в оказанных услугах никакой для себя ценности. Даже если в итоге его квартира не продана (если заказчик – продавец), то он все равно должен будет оплатить услуги риэлторов.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, заказчику, прежде чем подписывать договор с агентством недвижимости, следует внимательно ознакомиться с ним. Если что-либо не понятно, следует задавать вопросы, консультироваться.

Если в договоре опущены пункты о штрафных санкциях, то учтите, что они есть в Гражданском Кодексе.

Помните, что суд принимает во внимание только письменные договоренности, поэтому фиксируйте все договоренности на бумаге.

Цены на недвижимость 2008

Некоторые эксперты считают, что цены на недвижимость в России будут продолжать стагнировать до весны, после чего последует резкий скачок, подобный тому, что был в 2006 году, когда недвижимость подорожала в среднем в 1.5 раза.

Аналитики говорят, что в к концу 2009 года стоимость недвижимости в Москве-Подмосковье возрастет в 2 раза, а в будущей олимпийской столице Сочи, цены вырастут в 3-4 раза.

Пока темпы строительства жилой недвижимости в России не настолько высоки, чтобы говорить о прекращении роста цен. К тому же платежеспособный спрос значительно выше сегодняшнего предложения. Так что говорить о спаде цен рано.

Кризис ипотечного кредитования в США вряд ли скажется на российском рынке недвижимости – в этом эксперты не противоречат друг другу. В США почти вся недвижимость покупается по ипотеке, а у нас – чуть более 10% жилья граждане берут в кредит. Поэтому на отечественном рынке недвижимости роль ипотеки несравнимо мала.